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但实际操作中还得考虑征信查询

时间:2017-9-30 11:11:28 点击:

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须要沪牌代拍等一切相关研究请关系微信:sklistingministronive01&nbull crapp;

水库论坛网址:

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前文:

重庆团购延续炽热举行中,加入重庆团购群请加KAI01,微信号:sklistingministronive01&nbull crapp;.


管家团队任事进级:

1,除原有8辆车外,趁重庆车展,管家小我定购的路虎一辆,宝马一辆已提车。因最近来重庆选购的库友超级多,管家团队加定一辆奥德赛,一辆GL8,以进步行家看房舒过度。接机,带看全收费。请行家定下航班号后告知,并于来渝当天提示。

2,因管家本身的房子已团装交房,民宿采取最低运营本钱价100一晚,告成购房的同伴住宿费全返还。(民宿也是供不应求,当今预订率已抵达300%,宜信普惠业务员难不难。没有提早订,订不到的请见谅)


最新团购盘:详见水库重庆团购一群到六群。

即日起,会在文章末尾扩充一个栏位:本日笋盘举荐。

以下为注释:

诺言贷、抵押贷、按揭存款、诺言卡的组合应用

作者:蝈蝈,转自公号:冰山房产指数



融资买房的流派


当今房子很贵+认房又认贷的调控,招致SF压力很大,这就触及到要融资解决SF的题目,目前市面上主要有以下四种融资流派。


1、抵押过桥流;


2、抵押全款、全款抵押流;


3、诺言贷周转流;


4、诺言卡TX流;


那么题目来了,最好的流派是那个?


蝈蝈的答案是:宜信普惠业务员难不难。合理的把几种融资手段组合到一起,才是最好的。


此日的这篇文章的目的就是:


研究各种融资手段怎样组合运用得到最佳效率。


融资组合需思考身分


研究诺言卡、诺言贷、抵押贷、按揭存款如何有用的组合应用。


我们首先要搞清楚他们之间是怎样彼此影响的。


搞清楚它们之间是怎样影响的最好的举措是:实战+逻辑。


到目前为止,蝈蝈依然继承了200多位客户存款订制的研究,并且为90多位适宜请求的客户提供了存款订制任事,在存款订制进程中,每位客户都会提供一份征信呈文给我,在现实操作中,根基上搞清楚了这几类存款是如何相互影响的。


一、诺言卡对其他融资手段的影响


1、几个月内处分了多张诺言卡(三张以上,夸大的有办30张以上)会影响处分诺言贷、抵押贷、按揭存款;


2、诺言卡大额使用(TX)会影响诺言贷、抵押贷、按揭存款;


二、抵押存款对其他融资手段的影响


1、抵押存款影响一级诺言贷(负债影响);


全体了解什么是一级、二级诺言贷,请点击。


2、近期抵押存款存款会影响按揭存款(首付贷疑心+负债影响);


三、诺言贷对其他融资手段的影响


1、一级诺言贷假使存款会影响抵押、按揭存款(首付贷疑心+负债影响),如不存款,则不影响;


2、二级诺言贷(分期类)不影响抵押、按揭存款;


3、依然处分了二笔及以上的一级诺言贷并且启用了会影响一级诺言贷处分(银行硬性规则影响、负债影响);


四、按揭存款对其他融资手段的影响


1、按揭存款会影响一小局限一级诺言存款(负债影响);


2、按揭存款会影响抵押存款和按揭存款(负债影响);


以上是各类融资手段粗略的相互影响状况,当然全体操作时还得思考时间身分。


歧一级诺言贷不存款,则不影响按揭存款,但现实操作中还得思考征信查询,假使你在按揭审批前一个月大宗的查征信,那肯定是影响的。


所以,存款组合设计须要思考的身分是:


1、各类融资手段相互影响的身分;


2、时间身分。


分析思考相互影响身分和时间身分,才力设计出一个优良的存款组合。


融资组合设计


一、谬误的融资组合设计方法


在讲精确的存款组合设计之前,我们先了解下目前罕见的谬误。


1、并发


市面上宣扬最广的一个存款组合方法是并发。


所谓的并发,就是操纵负债暴露的时间差,在短时间内同时请求几笔存款的做法。


蝈蝈先容的一级诺言贷和二级诺言贷都不适合用并发的概念,由于一级诺言贷不消不暴露负债,二级诺言贷也有躲藏负债的属性,就不生存操纵负债暴露时间差的必要性了。


底细上,这类优良存款的关键管制身分是:征信查询次数。个人快速无抵押贷款。


并发不能解决征信查询管制的题目,用并发的手段来请求优良存款有点蒙眼碰运气的道理。


假使最近两个月依然查了三次征信了,还去玩并发?一并发不全完了吗


结论:对付一级、二级诺言贷,并发是谬误的存款组合方法。


2、诺言贷影响抵押贷、按揭存款


市面上宣扬的第二个谬误的存款组合认知是:诺言贷会会影响抵押贷和按揭存款。


为什么会有这样的认知呢?


由于很多人对诺言贷的解析,还阻滞在间接存款的那些诺言贷上,缺乏对最新市场状况的了解,对一些新产品的属性也不解析。


底细上,一级诺言贷不消不上征信,提早几个月准备好,若何会影响抵押贷和按揭存款呢?


异样的逻辑,想知道个人快速无抵押贷款。分期类的二级诺言贷在时间上设计好,也不会影响抵押存款和按揭存款。


以上是目前存款市场中最罕见的两个谬误认知。


防止谬误,是走向精确门路的第一步。


二、精确的融资组合设计方法


1、最优先配置的是一级诺言贷


(1)一级诺言贷不妨组合获取的额度通常在100万+,并且不消不须要支拨利钱,持有本钱极低;


(2)他对其他类融资手段影响小,隔开一段时间就不会影响抵押和按揭存款;


(3)其他类融资对一级诺言贷影响斗劲大,假使依然有抵押贷,再请求一级诺言贷就很难了;


(4)一级诺言贷对查询次数的管制性最强,所以须要在征信斗劲洁净的时刻无限配置一级诺言贷。


2、在无法周转到SF款的状况下配置二级诺言贷


最心愿的形态是:你能找同伴周转SF款,前期用一级诺言贷还掉同伴的钱。


但假使,是在周转不到这个钱,那不妨思考二级诺言贷,用来间接付首付。


3、倡议做和不倡议做抵押贷的状况


(1)倡议做抵押贷的状况

全款再抵押或者经过议定抵押存款全款买房。


这两种状况,在目前的市场环境下操作风险是斗劲低的,并且全款有益于抓到笋盘。


(2)不倡议做抵押贷的状况

抵押存款+过桥+按揭,这种操作在现有状况下要把稳,道理是:


第一,二套的首付过高;

第二,按揭审批时间太不可控,政策多变,过桥风险远大。


假使上述两点道理变革的时刻,不妨再思考操纵这种方式。


假使你是双核,不须要过桥,看看实际操作。就没什么题目了。


4、防止性的诺言卡的配置


在融资手段中有一个首要的流派是:诺言卡TX流。


决断你能否适合用诺言卡TX流的关键是:本钱。


假使你不妨请求100万+的诺言贷,但你不消这个诺言贷,而用诺言卡TX,是明智的决策吗?


诺言卡TX的年化利率在4到5%的程度


假定你能请求100万的诺言卡,你设计的很好能够输入70万,比70万的一级诺言贷,年化利率低2%,利钱上撙节了1.4万,当然你可能还同时撸了一些羊毛。


那么题目就是你能否会为了1.4万,去举行20张诺言卡*7次*2次(套和还)=280次的操作,次数并不能完全反映这件事的办事量,这是一个体例管理工程,会耗费大宗的元气?心灵。


另外诺言卡TX还有一个潜在的本钱就是不法(概率很低,但并不等于0)


分析思考各种本钱,蝈蝈对诺言卡TX的见解是:


1、假使你能请求到一级诺言贷或抵押贷,倡议就不思考诺言卡TX了;


2、假使你不能请求一级诺言贷或抵押贷,或许……您本身衡量下吧。


但诺言卡有一个远大的上风是:它也是一个长久额度的蓄水池,并且支持本钱极低。


蝈蝈固然不倡议长久的诺言卡TX,但倡议贮藏50-100万的诺言卡额度,作为防止性的额度,在一些节骨眼上开释一下。


蝈蝈蓦然想到用几类兵种不妨很局面的描画几类融资手段。


一级诺言贷,是打算役

不消的时刻,没什么军费开支,但用的时刻,和正途军队一样锐利;


二级诺言贷,是轻骑兵

快捷机动的作战部队,特长躲藏,指哪打哪,调动速度快;


抵押贷,是重装骑兵

这是军队的主题战争力,埋头当真主要战争力输入,支持本钱斗劲高,其实信用证抵押贷款流程。关键时刻派进去;


诺言卡,是民兵

当打算役、轻骑兵、重装骑兵都顶不住的时刻,民兵的特征是随时能够顶上施展阐发战争力。


但你假使把民兵当主力部队用,就不太好了吧。


存款组合设计也有点像战争部署,我们须要遵照内部环境变化和自身的条件举行兵种搭配,设计作战计划。




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本日笋盘举荐:

房一:信用卡认证姓名不符合。&nbull crapp;融创玖玺国际

9折笋,低于市场价15万 ,南坪会展中心,贬值潜力大

楼层:/40

户型:2房2厅

面积:97.47

楼龄:2014年

售价:125

单价

装修:办公平装

中介费2个点,税费自理,

本小区确实成交单价以上,此套单价仅,带2500租约,业主清水出租,合同还有3年到期,市场租价5000左右。

房二:阿卡迪亚

85折、85折 降价出处理,渝中区协信阿卡迪亚,小两房住家平装修,面积60平,带中央空调、中央空调,带家具家电,安祥,售价60万,稀缺朝南,不论重庆户口或是外地户口首套首付19万,存款41万,目前带租约1300,租客才交一季度租金,现实不妨租到1600,此房只卖三天,宜信普惠业务员难不难。请求客户必需下周内办手续。楼盘是协信控股团体开发的,物业是协信天娇物业,小区门口有保安,门禁,小区内也有很多监控。此房所在小区是2012年新建的商品房,小区内楼盘总共67栋,小区内有公开车库,该小区对面就是写字楼,操纵正在修万达广场。小区门口就是公交车站,离通了的1号线有一公里左右,离在建的9号线跟在建的5号线500米以内,交通出行非常方便。该房:中介费2万,存款任事费:存款金额的1.5个点,税费自理:1万左右


房三:紫御江山.紫峰&nbull crapp;

85折笋,低于市场价35万 ,江北嘴金融中心,贬值潜力大

小区:紫御江山.紫峰

楼层:34/45

户型:3房+1

面积:148

楼龄:2012年

售价:218

单价

税费中介费自理,朝北,未满两年

本小区确实成交单价以上,此套单价仅

正途3房,一个大阳台,大厨房,采光佳

全款客户优先 ,看着信用卡抵押贷款。银行可存款114,(首付104万)清水侧看一点江。

小区周边配套完备,门口二十四小时的便当店,佳家超市,双轨四桥,知足你在家跟出行的全盘,就是这主题里的主题,引领重庆楼市高涨的主题楼盘


房四:珠江太阳城

9折笋,低于市场价15万 ,江北嘴金融中心,贬值潜力大

小区:珠江.太阳城

楼层:7/30

户型:3房+书房

面积:143

楼龄:2012年

售价:195万

单价

税费中介费自理,朝南的。

本小区确实成交单价以上,此套单价仅

正途3房2厅+书房,2个大阳台,大厨房,采光佳

全款客户优先 ,银行可存款110左右。(首付85万)清水,!

小区周边配套完备,轻轨站就在操纵. 浏嘉码头是目前最人气的地域。


房五:武夷滨江

一线!一线江景!武夷滨江 无遮挡正看两江交汇。朝天门来福士广场,江北嘴中央商务区,重庆大剧院以及弹子石CBD 14楼 总层高28楼 。视野坦荡。建面122。抛开阳台。在特殊赠送13平米左右。客厅 卧室 厨房 统统看江 !户型方正!仅售175万。间隔轨道环线仅400米远。但实际操作中还得考虑征信查询。出门就是轻轨站。地铁口物业。周边商业配套完备。存款80首付95万。(税费自理粗略3万左右,中介费2%按揭任事费1.5% )


房六:&nbull crapp;融景城锦峰

9折笋,低于市场价15万 ,江北嘴金融中心,贬值潜力大

楼层:19/32

户型:4房

面积: 144

楼龄:2014年

售价:190万

单价

未满两年,税费中介费自理,朝北

本小区确实成交单价清水都在以上,此套单价仅

正途4房2厅,2个大阳台,大厨房,采光佳

全款客户优先 ,银行可存款120左右。(首付70万)清水,!

小区周边配套完备,轻轨站就在操纵,宜信普惠业务员难不难。假使说江北嘴中央商务区是重庆的主题区,融景城就是这主题里的主题,引领重庆楼市高涨的主题楼盘,离观音桥商圈步行15分钟!离江北嘴金融中心步行8分钟!!


房七:龙湖春森此岸

区域:北滨路

征战面积:94.38

售价:148万,单价

楼层:18

总楼层:39

几梯几户:3梯7户

装修清水:清水

证有没在手:证在手

解押金额:无

几房几厅:二房二卫二厅二阳台,一厨。

房屋朝向:坐南朝北

满两年没有:满了2年

有没钥匙:有

房屋形态:出租中员工宿舍,下月到期,

实地勘察:是

网上对比:低于市场价15万

首付:56万

存款:92

税费:看看信用贷款和抵押贷款。2.5万左右

中介费?税费自理

交通出行:离观音桥商圈直线间隔1000米,重庆金融江北嘴2000米,交通:横向:北滨路、长新路、新建东路,纵向:嘉陵江上11坐大桥辐射主城九区。在建双地铁、9号线、10号线 &nbull crapp;交汇处。 &nbull crapp; &nbull crapp; &nbull crapp; &nbull crapp; &nbull crapp; &nbull crapp; &nbull crapp; &nbull crapp; &nbull crapp; &nbull crapp; &nbull crapp; &nbull crapp;&nbull crapp;

小区先容:整体小区2012年交房,房龄较新、再加上龙湖物业维护调理和浅显小区2年房龄差不多。高配置法式:浮法双层中空镀膜玻璃、分区域实木及钢雕花防盗门、每户智能电子门锁、电梯带空调、整个小区内修有延江观光走廊,早晨在走廊上信步夜景非常美不妨看整个渝中半岛,小区内有幼儿园、健身房,小区内24小时监控等。


房八:浩博天庭,江北观音桥,黄金地段

距观音桥地铁站100米,繁盛商圈,吃喝玩乐全都有

建面103平,办公装修,装修好,卖118万包佣金税费,当地客户首套存款78万,外地客户首套贷68万,租金抵月供(外地客户房产税自理)


房九:富悦果岭

8.5折笋,低于市场价15万 ,装修的房子,清水的单价!

小区:富悦果岭

楼层:20/32

户型:3室一厅2卫

面积:110.88

楼龄:2010年

售价:120万 &nbull crapp;

税费中介费自理,

此房只卖全款&nbull crapp;

本小区确实成交单价-以上,此套单价仅

此房未满两年,短期无抵押小额贷款。有业务税粗略4-5万住家装修 可间接拧包入住&nbull crapp;

周边配套:房子是住家装修 法式的3室一厅2卫,视野坦荡,采光好

小区配套人和医院公交站 人和农贸市场,各大银行 ,人和实验学校&nbull crapp;

,轻轨5号线(修建中),永辉超市 新世纪百货 星光天地广场


房十:龙湖.春森此岸

9折笋,农村信用社抵押贷款。低于市场价15万 ,江北嘴金融中心,贬值潜力大

小区:龙湖.春森此岸

楼层:12/32

户型:2房+1房

面积:90

楼龄:2014年

售价:155万

税费中介费自理,朝北

正途2房2厅+书房,大阳台,大厨房,采光佳

全款客户优先 ,银行可存款79左右。(首付75万)清水,!

小区周边配套完备,轻轨站就在操纵,假使说江北嘴中央商务区是重庆的主题区,春森此岸就是这主题里的主题,引领重庆楼市高涨的主题楼盘,离观音桥商圈步行15分钟!离江北嘴金融中心步行8分钟!!


房十一:&nbull crapp;阳光100

重磅重磅 :85折笋,低于市场价20万,买到就是赚到,位于重庆南区CBD主题版块

小区:阳光100

楼层:21楼 &nbull crapp;共32楼大平层 无遮挡 一线江景。大阳台3个 客厅 卧室都看江

面积:建面148平实得套内140左右

楼龄:2010年

售价:162万

单价/㎡

本小区确实成交单价在-元 此套单价只需元

正看渝中半岛。两江交汇。视野坦荡。户型方正,大气三房。在售同户型低楼层都是 180万。外地户口存款78万左右 首付84万左右。税费自理粗略3.5万左右。中介费2%


房十二: 金港大厦

8折笋,低于市场价35万/套 沙坪坝学区房、读沙小(沙小当今10万一个名额都买不到)三峡广场步行街上,到地铁口只须要五分钟,当今即將开明的成渝高铁年底通车(到成都90分钟),龙湖地产制造的商业地产投资30亿正在开建,学区房334平两套(每套167平)总售价266万,相当于一套133万,单价7900,(17楼,听说但实际操作中还得考虑征信查询。共29楼)当今三峡广场周边均匀房单价都逾越每平了,外地客户有社保有流水每套首付38万(存款95万),如无社保无流水的首付51万(存款82万),当今带租约9000一月(一套4500)做酒店,合同签的10年,还有6年多到期,前期税费+中介费7万一套。超级好地段。同地段楼梯房都不止这个价。


房十三:翠林居

重磅:首付仅4万,仅4万

九龙坡西彭 翠林居

建面174平 楼梯房6跃7&nbull crapp;

不论当地外地

首套贷56万 &nbull crapp;首付4万,佣金税费按揭赎楼等6万

亮点:高杠杆,低首付

缺点:斗劲偏,斗劲远

踌躇的客户不要定

不提供看房任事,太远了,有气魄的间接买

这种房,是不妨牛到不看

交通配套:长江、成渝铁路穿境而过,短期无抵押小额贷款。重庆市绕城高速公路(外环高速)、白彭公路、小湾立交、津马横线、西彭三环路四通八达连接各方,轻轨交通5号线将经过议定西彭中转江津。还有个公交汽车站到主城各个城区的车都有

学区配套:小学铝城小学,西彭一小。中学渝西中学,西彭一中,职业学院&nbull crapp;

名校重庆异邦语学校和谢家湾小学行将落户西彭

医院配套: 东北铝厂医院 &nbull crapp; &nbull crapp; &nbull crapp; &nbull crapp; &nbull crapp;西彭镇政府医院&nbull crapp;

商圈配套:永辉超市,西彭镇政府广场


房十四:&nbull crapp;大川花园(杨公桥)

9折笋,低于市场价10万 ,装修的房子,清水的单价!

楼层:5/11

户型:2房送两个阳台

面积:85

楼龄:2008

售价:88万 &nbull crapp;

租金:2000,可抵70%的月供

税费中介费自理,

此房银行存款50万 &nbull crapp;首付38万 &nbull crapp;

本小区确实成交单价以上,还得。此套单价仅

中装修 &nbull crapp;采光佳 &nbull crapp;

杨公桥,大川花园,地段绝佳,轻轨房,此小区全是小高层,周边小区卖以上,离全国着名旅游景区白公馆与红岩洞景区500米,离歌乐山国度森林公园才600米,周边还有三峡广场,红岩广场,重庆大学,地铁,超市,银行,美食街等等。要的快喔!


房十五:&nbull crapp;圣湖天域

重磅 :牛逼生态美社区8.6折笋

渝北汽博地铁3号线回兴站400米

最牛逼的一个小区惊出低于市场价20多万的房子

楼层:1楼&nbull crapp;

面积:信用证抵押贷款流程。建面155平 实得170

楼龄: 2009年

售价:125

单价:8000 &nbull crapp; &nbull crapp; &nbull crapp; &nbull crapp; &nbull crapp; &nbull crapp; &nbull crapp; &nbull crapp; &nbull crapp; &nbull crapp; &nbull crapp; &nbull crapp; &nbull crapp; &nbull crapp; &nbull crapp; &nbull crapp; &nbull crapp; &nbull crapp; &nbull crapp; 外地存款88万首付37

当地存款95万首付30

佣金税费客户自理。中装4房家具家电全齐,性价比超高,低于同种户型20多万!居家投资首选。

圣湖天域位于渝北区宝桐路1号(宝圣湖畔),首座以高层湖景生态美宅为主题的大型人文高贵社区“圣湖天域”。



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作者:紫轻轻 来源:曾经的祥子
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